Duurzame beleggingsfondsen vs. beleggen in vastgoed in 2026

Beleggen in vastgoed voelt voor veel mensen nog steeds als een vertrouwde optie. Maar waar vastgoedbeleggers vroeger vooral keken naar waardestijging en huurinkomsten, wordt het rendement nu steeds vaker bepaald door regelgeving, belastingdruk en beheerlast, in een markt waarin het groeitempo duidelijk is afgevlakt. Tegelijkertijd groeit de duurzame economie door. Duurzame beleggingsfondsen worden daardoor niet alleen populairder, maar ook toegankelijker. In dit artikel vergelijken we beide opties.

Beleggen in vastgoed in 2026: de rekensom is complexer geworden

Beleggen in vastgoed is in 2026 niet automatisch de 'makkelijke' keuze die het jarenlang leek. De huizenprijzen stegen in 2025 nog steeds, maar in een afnemend tempo: van 9,7% jaar-op-jaar in mei 2025 naar 6,1% in november 2025. Volgens ABN AMRO zullen de huizenprijzen in 2026 naar verwachting met slechts 3% stijgen, tegenover 8,7% in 2025.

Daarmee wordt het nettorendement steeds vaker bepaald door randvoorwaarden: rente, onderhoud en verduurzaming, belasting en regelgeving.

Rente blijft bepalend

Waar de gemiddelde rente op nieuw afgesloten hypotheken rond 2020–2021 grofweg 1,6%–1,8% bedroeg, lag die in 2025 rond de 3,3%–3,5%. Die verschuiving hangt samen met het beleid van de ECB om inflatie te bestrijden. Voor vastgoedbeleggers heeft dat twee concrete gevolgen: minder leencapaciteit bij kopers (lagere prijsdruk) en een aantrekkelijker alternatief rendement buiten vastgoed.

Onderhoud en verduurzaming kosten meer

Zelfs als u niet direct grootschalig verbouwt, zijn onderhoudskosten en verduurzamingsinvesteringen in 2026 steeds moeilijker te vermijden. VvE-bijdragen zijn de afgelopen 5 jaar met 35% gestegen. Woningen met een zwakke energieprestatie worden relatief minder aantrekkelijk, met risico op langer leegstand en lagere huurpotentie.

Huurrendement staat onder druk door regelgeving (Wet betaalbare huur)

Vanaf 1 januari 2025 werden twee onderdelen van de Wet betaalbare huur concreet voelbaar: gemeenten kregen een handhavende rol, en verhuurders moeten bij nieuwe huurcontracten een puntentelling op basis van het WWS verstrekken. ABN AMRO constateert dat rentekosten en belastingdruk zijn gestegen, terwijl de ruimte om huurprijzen te verhogen juist is beperkt. Kadastercijfers laten zien dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt.

Box 3 en vastgoed in 2026

Voor de categorie 'overige bezittingen' gaat de Belastingdienst in 2026 uit van 6,00% fictief rendement. Over dat fictieve rendement betaalt u 36% belasting, wat neerkomt op grofweg 2,16% belasting per jaar over het belastbaar box 3-vermogen. Een concreet voorbeeld: bij €500.000 in vastgoed (met heffingsvrij vermogen van €59.357) komt de box 3-heffing uit op ongeveer €9.500 per jaar, nog vóór één euro aan onderhoud, leegstand of financieringskosten.

Duurzame beleggingsfondsen in 2026: waarom veel beleggers overstappen

Fondsen zijn in essentie gespreid kapitaal. U bent minder afhankelijk van één object, één huurder en één set lokale regels. Steeds meer beleggers willen dat hun geld niet alleen rendeert, maar ook ergens aan bijdraagt. Binnen duurzame beleggingsfondsen gaat financieel resultaat hand in hand met investeren in de economie van morgen.

Spreiding als antwoord op concentratierisico

Bij vastgoed kan één onverwachte gebeurtenis een relatief grote impact hebben: een periode van leegstand, een grote onderhoudsrekening of een wijziging in lokale huurregels. Bij een fonds is het risico doorgaans verdeeld over meerdere posities, sectoren en regio's. Het Duurzaam Aandelenfonds investeert wereldwijd in minimaal 25 beursgenoteerde bedrijven. Het Duurzaam Projectenfonds investeert in diverse soorten natuurprojecten van verschillende projectontwikkelaars in meerdere landen.

Professioneel beheer en minder operationele rompslomp

Vastgoed is geen aandeel dat u koopt en vergeet. U krijgt te maken met administratie, huurcontracten, communicatie met huurders, kleine en grote reparaties, periodiek onderhoud en aansprakelijkheid. All-in beheercontracten kosten in Nederland 5% tot 10% van de maandelijkse bruto huur. Duurzame beleggingsfondsen nemen het beheer volledig uit handen en bieden rust.

Liquiditeit en flexibiliteit

Vastgoed verkopen kost tijd, brengt transactiekosten met zich mee en is afhankelijk van de markt op dat moment. Het Duurzaam Aandelenfonds van GroenVermogen biedt maandelijkse in- en uitstapmogelijkheden: een liquide en flexibele manier van beleggen.

Duurzaam beleggen is geen niche meer

Volgens Bloomberg Intelligence groeiden de wereldwijde ESG-activa in 2022 tot meer dan 30 biljoen dollar en zullen zij in 2030 naar verwachting de grens van 40 biljoen dollar overschrijden. Het beheerd vermogen in duurzame fondsen steeg van circa 1 biljoen dollar in 2018 naar 3,2 biljoen dollar eind 2024.

De fondsen van GroenVermogen: twee beleggingsprofielen

Het Duurzaam Aandelenfonds: doelrendement 10% per jaar, minimale investering €100.000, maandelijks in- en uitstappen mogelijk. Investeert wereldwijd in minimaal 25 beursgenoteerde duurzame bedrijven.

Het Duurzaam Projectenfonds: doelrendement 20%+ per jaar, minimale investering €125.000, looptijd 5+ jaar. Investeert direct in grootschalige natuurprojecten zoals herbebossing en agroforestry, gecertificeerd onder Gold Standard of Verra.

Conclusie: voor wie is wat het meest geschikt?

Vastgoed past het best bij mensen die bereid zijn actief te beheren, een lange horizon hebben en kennis of schaal hebben om kosten en risico's te beheren. Duurzame beleggingsfondsen passen beter bij beleggers die flexibiliteit belangrijk vinden, weinig tijd willen besteden aan beheer, hun risico willen spreiden en hun vermogen willen inzetten voor een betere wereld.