Pachtgrond en landgoederen: rendement en risico's

Pachtgrond en landgoederen behoren tot de oudste vormen van vermogen. Ze worden niet op een beurs verhandeld: de waarde wordt vooral bepaald door de grond zelf, de pacht- en huuropbrengsten en de langetermijnvraag naar landbouwgrond en landelijk vastgoed. Via de obligatie Duurzaam Rentmeesterschap worden pachtgronden en landgoederen gefinancierd. Wat betekent dat voor rendement en risico?

Pacht als inkomstenbron

Bij pacht verhuurt een grondeigenaar land aan een agrariër tegen een pachtprijs. Voor de meeste vormen van pacht geldt een wettelijke maximale pachtprijs. Volgens de Rijksoverheid worden die maxima elk jaar per 1 juli opnieuw vastgesteld, met de rekenregels in het Pachtprijzenbesluit. Bij geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter is de pachtprijs vrij.

Doordat pachtprijzen gereguleerd zijn, schommelen pachtopbrengsten doorgaans minder dan bijvoorbeeld dividenden. Daar staat tegenover dat de opbrengst begrensd is en dat pachters wettelijk een sterke positie hebben. De inkomsten hangen bovendien af van de betalingscapaciteit van de pachters en huurders.

Landgoederen: grond, natuur en vastgoed

Naast agrarisch land kan het vastgoed achter Duurzaam Rentmeesterschap ook landgoederen omvatten: bezit dat vaak bestaat uit bos, water, agrarische grond en bebouwing, soms met erfgoedwaarde. Landgoederen komen zelden openbaar te koop. Aankoop vraagt om kennis van waardering, onderhoud en de afspraken met pachters en huurders. Meer over deze categorie leest u bij agrarisch vastgoed beleggen.

Hoe de obligatie werkt

Obligatiehouders zijn geen eigenaar van het vastgoed. Zij kopen obligaties van Stichting GroenVermogen Fonds IV, die de opbrengst doorleent aan GroenVermogen Duurzaam Vastgoed B.V.; die vennootschap koopt en bezit het vastgoed, en GroenVermogen beheert het. De inkomsten komen uit de huur- en pachtcontracten. Obligatiehouders ontvangen een vaste rente van 6% per jaar, maandelijks betaald.

Als zekerheid voor de lening van de stichting aan de B.V. is een eerste hypotheekrecht op het vastgoed beoogd, ten gunste van de stichting. Obligatiehouders hebben zelf geen rechtstreeks hypotheekrecht; zij hebben een vordering op de stichting. Rentebetaling en terugbetaling van de inleg zijn niet gegarandeerd. Meer over de opzet leest u op de pagina over Duurzaam Rentmeesterschap.

Risico's en liquiditeit

- Illiquiditeit: vastgoed is niet snel te verkopen. De obligatie heeft een looptijd van vier jaar; tussentijds uitstappen is in beginsel niet mogelijk.
- Tegenpartijrisico: de stichting kan rente en aflossing alleen betalen als de B.V. haar lening nakomt. Vallen de huur- en pachtinkomsten tegen, dan kan de rentebetaling vertraging oplopen.
- Waarderingsrisico: het vastgoed wordt vóór aankoop onafhankelijk getaxeerd en daarna periodiek opnieuw gewaardeerd, maar een taxatie kan afwijken van wat bij verkoop wordt ontvangen. Een lagere waarde verandert de rente niet, maar raakt wel het vermogen van de B.V. om haar lening terug te betalen, en de opbrengst als het hypotheekrecht moet worden ingeroepen.
- Concentratie: een obligatie die een beperkt aantal objecten financiert, is gevoelig voor tegenvallers bij één object of één pachter.

U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen.

Positie in een portefeuille

Pachtgrond en landgoederen hebben een ander karakter dan beursbeleggingen: geen dagkoers, wel een vaste looptijd, regulering en afhankelijkheid van een beperkt aantal pachters en huurders. Voor sommige beleggers kan dat een aanvulling zijn binnen een bredere portefeuille. Of dat bij u past, hangt af van uw horizon en uw behoefte aan liquiditeit.

De minimuminleg voor de Rentmeesterschap-obligatie bedraagt €100.000; bij inschrijving gelden eenmalig 2% inschrijvingskosten boven op de inleg. De obligatie wordt naar verwachting op 1 januari 2027 opengesteld. De SFDR-classificatie is nog niet vastgesteld en wordt vóór openstelling bevestigd. De obligatievoorwaarden, met de volledige beschrijving van structuur, kosten en risico's, worden vóór openstelling beschikbaar gesteld.