Duurzaam vastgoed beleggen: energielabels en verduurzaming

Vastgoed geldt van oudsher als een stabiele categorie in een beleggingsportefeuille, maar de eisen aan gebouwen veranderen snel. Energiegebruik, isolatie en uitstoot bepalen steeds nadrukkelijker hoe aantrekkelijk een pand is voor huurders, kopers en financiers. Voor wie wil beleggen in vastgoed en daarbij duurzaamheid belangrijk vindt, is het zinvol te weten waar u op let. In dit artikel leest u wat duurzaam vastgoed inhoudt, welke maatstaven er worden gebruikt en welke risico's erbij horen.

Wat is duurzaam vastgoed?

Een eenduidige definitie bestaat niet. Meestal gaat het om gebouwen die weinig energie gebruiken, steeds meer van hun energie uit hernieuwbare bronnen halen en zo gebouwd of onderhouden zijn dat ze lang meegaan. Daarnaast kijken beleggers naar materiaalgebruik, waterbeheer, de ligging ten opzichte van openbaar vervoer en de gezondheid en het comfort van de gebruikers. Ook vastgoed in landelijk gebied kan duurzaam zijn, bijvoorbeeld wanneer pachtgrond en erfgoed zo worden beheerd dat bodem en biodiversiteit verbeteren. Meer over die kant leest u op onze pagina over agrarisch vastgoed beleggen.

Het energielabel als maatstaf

In Nederland is het energielabel de bekendste maatstaf. Het label laat zien hoe energiezuinig een gebouw is, op een schaal van A++++ (zeer zuinig) tot G (weinig zuinig). Voor woningen en utiliteitsgebouwen moet bij verkoop of verhuur in het algemeen een energielabel beschikbaar zijn. Voor kantoorgebouwen geldt bovendien een wettelijke minimumeis: sinds 1 januari 2023 moet een kantoor in beginsel minimaal energielabel C hebben om te mogen worden gebruikt. Kijk voor de actuele regels en uitzonderingen altijd op de website van de Rijksoverheid of de RVO, omdat de voorwaarden kunnen wijzigen.

Een label is wel een momentopname en geen volledig beeld. Het zegt iets over de energiezuinigheid van het pand zelf, niet over de herkomst van de gebruikte energie of over de CO₂-uitstoot die bij de bouw is vrijgekomen.

Verduurzaming kost geld en levert op lange termijn iets op

Een bestaand gebouw verduurzamen betekent doorgaans investeren in isolatie, ventilatie, warmtepompen of zonnepanelen. Die kosten komen vooraf, terwijl de baten verspreid over jaren komen: lagere energiekosten, een betere verhuurbaarheid en mogelijk een hogere waardering van het pand. Het is niet vanzelfsprekend dat de investering zich terugverdient. Dat hangt af van het type gebouw, de huurafspraken en de vraag wie de energiekosten draagt. Wie belegt in een vastgoedfonds doet er goed aan te vragen welk deel van het vastgoed al aan toekomstige eisen voldoet en welke investeringen nog nodig zijn.

Regelgeving en de Europese context

Ook Europa stelt steeds hogere eisen. De herziene Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) stuurt aan op een gebouwenpark met nul uitstoot op termijn, en nieuwe gebouwen moeten daarbij vroeger aan strengere eisen voldoen dan bestaande. Verder bepaalt de EU-taxonomie wanneer een investering in gebouwen als milieuvriendelijk mag worden bestempeld. Voor beleggers is dit relevant omdat gebouwen die niet aan toekomstige eisen voldoen, lastiger te verhuren, te financieren of te verkopen kunnen worden. In vakjargon heet dat het risico van een "stranded asset".

Risico's van beleggen in vastgoed

Duurzaam vastgoed blijft vastgoed, en daarmee gelden de bekende risico's:

- Waarderingsrisico: de waarde van vastgoed verandert met de rente, de huurmarkt en de vraag naar het type pand.
- Verhandelbaarheid: vastgoed en fondsen met vastgoed zijn vaak minder gemakkelijk te verkopen dan beursgenoteerde aandelen. Een vaste looptijd of beperkte uitstapmomenten kunnen onderdeel zijn van de afspraken.
- Leegstand en huurderrisico: inkomsten hangen af van huurders die blijven betalen.
- Verduurzamingsrisico: kosten kunnen hoger uitvallen dan verwacht, of regels kunnen veranderen.
- Hefboom: wordt met leningen gefinancierd, dan werken waardeveranderingen sterker door, ook naar beneden.

Vastgoed en natuur samen bekijken

Voor sommige beleggers ligt duurzaamheid niet alleen in het gebouw, maar ook in de grond eromheen. Grond, pachtvastgoed en erfgoed hebben een eigen risicoprofiel: de waarde hangt minder af van energielabels en meer van ligging, pachtafspraken, regelgeving voor landgebruik en het beheer van de bodem. Hoe die twee zich tot elkaar verhouden, vergelijkt het artikel duurzame beleggingsfondsen versus beleggen in vastgoed uitgebreid. Een kritische blik op de verschillende soorten vastgoedfondsen vindt u in beste vastgoedfondsen vergelijken.

Vragen die u de aanbieder kunt stellen

- Welke energielabels hebben de panden en hoe is dit onderbouwd?
- Welke verduurzamingsinvesteringen staan gepland en hoe worden ze betaald?
- Hoe wordt het vastgoed gewaardeerd, en door wie?
- Hoe vaak en onder welke voorwaarden kan ik mijn belegging verkopen?
- Welke rol speelt externe financiering?
- Wat is de SFDR-classificatie en hoe wordt over duurzaamheid gerapporteerd?

Met de keuzehulp kunt u verkennen welk type belegging bij uw situatie past. Wilt u de mogelijkheden bespreken, dan kunt u een kennismakingsgesprek inplannen.

Beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder het risico dat u (een deel van) uw inleg verliest. Dit artikel is informatief en geen beleggingsadvies. Raadpleeg de documentatie van een fonds voor de volledige beschrijving van strategie en risico's.